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Les garanties dues par le constructeur d’un ouvrage

Des désordres apparaissent sur une maison que vous avez construite ou fait construire ? La loi encadre les 3 garanties qui vous sont due, sans avoir à établir l’existence d’une faute du constructeur.


En effet, comme pour tout régime de garanties, l’existence d’un désordre est suffisante pour engager la garantie du constructeur. Seule la preuve d’une cause étrangère permet d’exonérer le constructeur. Cette garantie est cependant limitée dans le temps et répond à certaines conditions.


Il convient tout d’abord de préciser quelques notions :


- L’ouvrage n’est pas défini par la loi. La jurisprudence a alors déterminé les contours de cette notion au fil des décisions. Ainsi, un ouvrage n’est pas nécessairement un bâtiment mais une construction immobilière faisant appel aux techniques du bâtiment. L’ouvrage peut être une maison d’habitation bien sûr mais aussi un mur de soutènement, une dalle de béton sous piscine, un caveau funéraire, etc.


- Le maître de l’ouvrage est la personne pour le compte de laquelle les travaux ont été réalisés. Il s’agit donc de la personne physique ou morale pour laquelle les travaux sont réalisés, en général le propriétaire.


- Le constructeur désigne à la fois l’architecte, l’entrepreneur ou le technicien auquel le maître d’ouvrage a confié la réalisation de l’ouvrage. Est également qualifié de constructeur le vendeur d’un ouvrage qu’il a construit ou fait construire, si la vente a lieu après son achèvement. Une personne agissant pour le compte du maître d’ouvrage pourra aussi être qualifiée de constructeur si elle accomplit une mission d’exécution de l’ouvrage en toute indépendance.


Ainsi, le constructeur sera responsable de plein droit, envers le maître de l’ouvrage, des dommages affectant l’ouvrage.


Le cadre légal posé aux articles 1792 et suivants du Code civil prévoit trois garanties : la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la plus célèbre, la garantie décennale.


Le point de départ commun de ces garanties est fixé par la réception de l’ouvrage. Cette étape importante marque la fin du chantier et l’acception de l’ouvrage, par le maître d’ouvrage, avec ou sans réserve. Il convient d’être particulièrement vigilent et de ne pas négliger la rédaction d’un procès-verbal de réception.


1) Pendant le délai d’un an à compter de la réception de l’ouvrage, le constructeur est tenu à une garantie de parfait achèvement. Il est ainsi contraint de réparer tous les désordres signalés lors de la réception et dans l’année suivante. Les travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage ne sont pas concernés par cette garantie.


2) Le constructeur doit également garantir les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage et de ses éléments d’équipement faisant indissociablement corps avec lui.

Cette garantie s’étend aux désordres qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination en affectant un de ses éléments constitutifs ou ses éléments d’équipement.


La garantie du constructeur peut alors être engagée pendant la durée de dix ans à compter de la réception de l’ouvrage. Elle ne concerne toutefois que les désordres qui n’étaient pas apparents au jour de la réception. Il s’agit de la garantie décennale pour laquelle le constructeur doit obligatoirement être assuré.


3) La garantie décennale ne s’applique pas aux éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage. Une garantie de bon fonctionnement d’une durée de deux ans est prévue dès lors qu’ils subissent des désordres affectant leur solidité.



Ce régime des 3 garanties est d’ordre public c’est-à-dire qu’il est impossible d’y déroger. Ainsi toute clause contraire stipulée dans un contrat serait réputée non écrite.


Attention, les auto-constructeurs (généralement un particulier qui construit ou rénove son habitation) est soumis à cette règlementation au même titre que le constructeur professionnel.


L’articulation entre ces différentes garanties et éventuellement la responsabilité contractuelle du constructeur peut être complexe et sa mise en œuvre ardue. Bien souvent une expertise amiable ou judiciaire est nécessaire pour déterminer la nature des désordres et les garanties applicables.


Que vous soyez constructeur ou maître de l’ouvrage, le cabinet FMDOC & ASSOCIES et plus particulièrement Me Elodie MONNET vous conseille, vous assiste dans vos démarches amiables ou judiciaire et vous représente lors des expertises ainsi que devant le Tribunal judiciaire.




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